终于，机器人也成了房地产的「新叙事」-期货开_正大期货-香港正大国际期货-官网

 

当几乎所有互联网公司都在围绕大模型及AI“超级入口”大张旗鼓地竞赛，其实AI在生活环境的应用也早已悄悄展开较量。

比如AI与建筑，微软的AI团队研发了一种手持的激光雷达扫描仪，这种设备能在半小时内完成对古建筑的毫米级建模，精度远超传统测绘；再比如AI与小区物业，AI客服、AI监控等技术应用越来越常见，机器人的火热，更让人们对智能化有了直观的感受：电梯有会自己按楼层的方盒子，室外区域白天能经常见到自动清扫机，室内的公共区域也逐渐由机器人打扫。

一位业内人士称，“等到机器人量产，小区里配备机器人保洁、保安、楼栋管家将会是趋势”。

科技感，现在不少小区或开发商都在极力以此为故事，包装自己，而这似乎也为他们把房子卖出去找到了一个新的竞争点。

花式卖房，“卷”到机器人身上

这两日，国家统计局发布了2025年全国房地产市场基本情况。数据显示，2025年，全国房地产开发投资82788亿元（按可比口径计算），比上年下降17.2%；住宅投资63514亿元，下降16.3%。如果看销售额排名，保利发展蝉联销 冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国位居前五位，万科跌出前五。

根据中指研究院和亿翰智库发布的百 强房企销售榜单（全口径销售额）显示，保利发展、绿城中国、中海地产的销售额分别为2530亿元、2519亿元、2512亿元，位列前三。

回看周期顶部的2017年，仅12月一个单月，万科全国销售金额就超过600亿元，年度销售金额几千亿对于头部房企更是家常便饭。如今，即使是头部房企，日子过得也是一年比一年差。

市场长期低迷，房企不得不积极自救，再次开始“花式卖房”。比如“买一赠一”，与以往“买一套房子，送一个车位”的套路不同，这次真的是“买房送房”。2024年12月，深圳福田区的京基宸悦府发布海报，如果客户按照住宅备案原价购入一套住宅，则可以额外获得一套约45平米的商务公寓，算下来要比使用折扣价单独购买一套住宅，便宜将近30万元。

更早之前，位于深圳龙华区的住宅项目富基云珑府，推出的是买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分首付或深圳大鹏区的一套统建楼。

买一赠一已经不是什么新鲜事，有的房企还“卷”到了天上。在南京某楼盘招商局中心推出了买房送私人飞机的活动，购房即送价值20万私人飞机大礼包，内容包含：飞行员执照；100小时总飞行时长（每年10小时）以及私人飞机5%产权。

从“西瓜换房”“买房送猪肉”“买房免费乘地铁”到“买一赠一”、买房送私人飞机礼包，甚至一些降价包退、无理由退房等权益，这些新奇的营销活动，目的都是为了把消费者吸引进来。而近期，“未来感科技私宅”的概念突然流行起来，各个售楼处又开始在机器人卷了起来。

比如，进门有机器人引路回答问题、沙盘区有机器人负责讲解，小区公共区域则有清洁机器人负责打扫，有些售楼处还用机器人现场冲泡咖啡。某小区一位来看房的消费者称，售楼部的工作人员跟他说，将来的社区生活将会是全面科技化升级，“像外卖送到门口这种，还只是基础性的”。

在很多中高档小区，外卖送不上门，早已被诟病多时，机器人送外卖，对年轻人来讲无疑是一种重要的便利。而这背后的智能化与科技感，更加吸引他们。

很多房地产巨头从几年前就开始讲科技的故事，他们或许一开始就计划把这个当作卖点。

一场物企与房企的共赢？

机器人走进物业，背后是物企及部分房企对这一赛道的加码。

2025年，南都物业宣布完成了对一家名为境智具身智能科技（北京）有限公司的投资，该公司由清华大学计算机系、汽车系、电机系校友联合智元机器人创办。在此之前，南都物业已经先后完成投资多项机器人生态业务相关的股权投资，同时开展在业务方向的合作。

碧桂园服务更是这个赛道的“大玩家”，而且与其他巨头不同，它走的是一条机器人自研的道路。去年，碧桂园服务加速其自主研发的“零号居民”清洁机器人规模化落地，截至2025年10月20日，这款机器人已在广州、北京、上海等地的17个项目中投入使用超130台。如果碧桂园服务的机器人在行业内能够推广，接近百万台的需求，就代表整个市场规模将达到千亿。

完全「跑」在 Claude Code 里，会发生什么？

完全「跑」在ClaudeCode里，会发生什么？,MollyCantillon将生活拆成8条业务线，各配一个Claude，系统自动运行，效果超预期，还追回2000美元订阅费，她的思路正被行业验证。

除碧桂园服务，万物云、绿城服务等背靠房地产巨头的物企几乎都在尝试追逐AI和机器人这个风口，而驱动他们做出一致选择的最直接理由就是降本增效。

根据克而瑞数据，在物企的成本中，人工成本占比通常在70%以上，且这几年人工成本还在持续上涨。引入一些更加实用的机器人，人力成本能够相对应地降低。在广州的盈禧花园，碧桂园服务已经试水“人机协同”模式，传统模式下，7栋楼需要7名保洁员，而在“人机协同”模式下，同样的7栋楼，需5名保洁员、4台机器人和7个工作站。

有中高端小区相关物业经理透露，一台物业机器人每月平均帮物业省2万 的经营成本。

在物业费下降、物业公司普遍业绩承压的环境下，机器人给整个物管行业带来了增长的想象力，相对地，当小区披上了智能化的“科技外衣”，它们对购房者的吸引力也会增加。

对年轻消费群体而言，尤其如此。根据《2024中国青年消费趋势报告》，当下年轻消费者在“懒人经济”与“颜值经济”的双重作用下，倾向将更多家居消费聚焦在全屋空间智能化。而且他们对智能化的需求已经不单纯局限在室内，还延展到了整个社区。换句话说，这种懒人经济的消费理念，也作用在他们对社区的选择上。

对于低迷的地产经济来讲，机器人无疑是一个兼具短期价值和长远价值的新故事，关键是，过去的房企们热衷于抢地、融资和盖楼，借助这个新故事，可以明显增加地产行业的科技含量。

不过，尽管这场由机器替代人工引发的变革充满想象力，可相比过去“高杠杆、高周转、高负债”的游戏，这条路反而可能更难走。

物业机器人，仍“卡”在规模化上？

早在房地产进入周期性调整之前，很多房企巨头及旗下物业服务就已经开始为自己披上科技外衣，试图走出一条地产与科技结合的新路子。

有资料显示，物业百 强企业保持对技术运用的投入力度，2018 年，20 余家百 强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500 万元之间。其中碧桂园服务在机器人领域的投入尤为慷慨，并且选择了一条最难的自研之路。这一年，杨国强表示，碧桂园计划5年内在机器人领域投入至少800亿元。

过去一年，我们看到物业机器人的落地案例明显增加了不少，也展示出在降低成本、提高业主满意度等方面的效果。可是，这一发展的过程还是只能用“缓慢”来形容，无论是专业机器人公司与物企在物业领域的合作，还是房地产巨头自研的物业机器人，都尚且处在试水的阶段。

这也是为什么当前物业机器人覆盖率仍非常低下的原因，而我们也看到，引入这些物业机器人的大多是偏高档或豪宅档次的小区。

我们还可以将物业机器人与酒店机器人做一个简单的对比。

2023年，酒店场景机器人服务智能体的全球市场规模已达15亿元人民币，相较于2019年的7亿元人民币，年复合增长率为20.0％。作为领头羊的云迹科技，根据公开资料，已落地全球3万多家酒店，同时在线机器人数量单日峰值突破36000台，机器人智能体全年累计完成超过5亿次服务。

再看物业机器人，以碧桂园服务为例，截至2025年10月20日，其“零号居民”清洁机器人在广州、北京、上海等地的17个项目中投入使用超130台。即使按照碧桂园服务的计划，年内这一数字也仅仅是突破1000台。

据澎湃新闻报道，碧桂园服务称“零号居民”清洁机器人已经进入量产阶段，明年产量会提高至万台以上，但能不能实现这一目标，令人质疑。

如很多行业人士的判断，出售或出租几台产品、几套系统做小规模的示范性商务运营，在短时间内就能实现，但如果是大规模民用化、商用化，可能还需要很长时间。而且不管是卖机器人还是卖方案，物业机器人的商业化路径看似清晰，实则充满了挑战。

另外，机器人应用于物业管理的背后，还藏着一个沉重的社会话题，当机器人把真人挤下去，后者该何去何从？这个问题是否又会给物企的改革带来外部压力，值得深思。

当然在人工智能的时代“叙事”面前，谁也无法阻挡潮流，而作为业主的广大居民，可能也无法拒绝一个充满科技感的、智能化的未来式小区。

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