重庆地产江湖30年：有人吃肉喝汤，有人找米下锅_正大期货-香港正大国际期货-官网

 

重庆盛产暖锅，也盛产房地产老板。

这些地产老板大多数出自草根，早期或靠包工程掘得第一桶金，或在企业改制中兴起腰包。

渝派房企从山城起步，像重庆暖锅一样，在天下开枝散叶。

即便地产现在融资受制，他们仍在天下各地抛下重注。

曾以稳健著称的龙湖团体，近几年规模化扩张如狼似虎，仅在2020年，豪掷千亿拿地。

金科股份紧随厥后，扩张也绝不手软，在去年底定下5年实现4500亿销售额的目的。

龙湖、金科挥金如土，老牌房企协信、东原则身陷危急。

今年3月，吴旭旗下的协信远创债务暴雷；迪马股份大股东东银团体发生债务危急，旗下东原地产爽约千亿，陷入发展烦恼。

经由30年生长，渝派房企正演绎着猛烈的分化之路——有人吃肉、有人喝汤，也有人正在找米下锅。

01、起源

重庆当地有句老话——离了妇女没吃穿，以此彰显重庆女人的强悍。

另一句话是，脱离重庆男子，连住的地方都没有。这句话彻底推翻了重庆男子“耙耳朵”形象，也向外界彰显了重庆男子的影响力。

若是说当地女人扎堆餐饮行业，掌握了重庆人的吃喝，那么，重庆男子中的佼佼者，早已悄悄掌握了重庆人的屋子。

协信、金科、华宇、财信、东原等等，哪一家不是男子当家做主，哪一家不是在行业里劈荆斩棘。

黄红云鏖战美籍华人孙宏斌的凶悍；卢生举收购芝加哥证券生意所虽败犹荣；吴旭驰骋商业地产；蒋业华、罗韶宇的攻城略地更不在话下。

也有破例，前记者吴亚军在这群男子中卓尔不群，从她自己买房失意到下狠心投资房地产，现在将企业做到市值排名行业前十。再一次证实，重庆男子醒目的事，女人也醒目。

山城重庆有爬不完的坡、下不完的台阶，两江汇流、山水环绕的地理状态，让土地成为稀缺资源。因此，相较海内其他省市，重庆土地市场加倍血雨腥风。

重庆房地产市场在上世纪90年月初期萌发。彼时，下浪潮席卷天下，1992年，天下快要12万公务员下海、1000多万名公务员停薪留职。

天下瞩目的三峡工程刚获得批准建设，尚未被直辖的重庆，水运、小商品及服装批发业蓬勃生长，对房地产的需求日益兴旺。

1993年，吴亚军从重庆建委旗下一家报社告退，确立重庆佳辰公司专营装修和建材，厥后以为不外瘾，爽性确立了重庆中建科，即龙湖前身。

这时，黄红云还远在涪陵，为该区域州里企业局下属修建公司的总司理，他从泥瓦匠、包领班干起，终于被国营修建公司“收编”。

同在涪陵的卢生举，从大足县铁器厂采购员起步，那时已是一家国营商业公司认真人。随着日后企业改制，他受益颇丰。

结业于重庆修建大学的吴旭，在重庆建委主要营业科室位置上坐了多年。潮来之际，不甘寥寂的他动了下海弄潮的念头。

1997年是一道分水岭。

那年6月，重庆成为中国继北京、天津及上海后第4个直辖市。两江交汇的这座山城，一时成为众人憧憬的福地。

这时，吴亚军和丈夫蔡奎配合谋划的龙湖已经起步。吴旭确立的协信，依赖在建委系统的人脉四处拿地、风生水起。

1997年，黄红云开着一台普桑进了重庆主城，带着3个合资人，租房确立金科，接着巨细营业。卢生举则在黄红云之厥后渝。

时机也降临在长安厂子弟罗韶宇头上，那年正值海内金融行业推行通俗运钞车换成防弹运钞车，罗韶宇与其母彭启惠组建中奇公司（迪马股份前身），主营防弹运钞车和警用车，3年后做到海内特种车市场市占率第一。忙里偷闲之时，他在1999年确立了东原地产。

02、勃兴

科班身世、又在建委系统浸淫多年，在渝派房企中，吴旭最有先天优势。他选择的路径是商业地产。

让吴旭一战成名的，就是1995年完工的协信商厦。只管现在在众多高楼掩映下显得低矮、落寞，在那时堪称寸土寸金的朝天门区域，协信商厦是当之无愧的地标。协信商厦完工后第8年，吴亚军第一个商业项目龙湖天街才面市。

那年，面临迅猛崛起的吴亚军，吴旭曾公然叫板“龙湖算什么？”

在协信眼前，那时的龙湖，确实只是一个在试卷上摸题的小学生。

1997年，吴亚军的第一个住宅项目龙湖花园南苑开工。记者身世的吴亚军，给这个住宅项目写了一句至今被公司奉为圭臬的广告语：善待你一生。

也许有别于其他的楼盘理念，这个项目开盘马上迎来大卖。还因此获得重庆市十佳住宅小区的称谓。这很洪水平来自于吴亚军对细节的苛求，但她以为还不够。

厥后，她率队前往万科旅行学习，对“教父”王石说，要做最好的房企。那时的万科，正值高光时刻，面临吴亚军砸场子式的豪言壮语，王石一下就听懵了。

和当当网俞渝一样，吴亚军也是一位推土机式的女人，执行力和决议力一样强悍，以至于厥后王石旅行龙湖项目样板间，出来后瞥见进门前随意脱下的鞋子被调转偏向，整齐同等的摆在门口，发出叹息：“恐怖的龙湖”。

绿城首创人宋卫平以为王石语言有水分，2004年，他花了66万元包机组织员工到重庆。看完龙湖的项目，谁也不平的宋卫平绝不小气对眼前的吴阿姨赞誉有加，“有男子的气势，又有女人的细腻。”

首个项目斩获满城赞誉，吴亚军一气呵成。

2001年，龙湖推出首个高端住宅香樟林，2003年推出首个商业项目龙湖天街。2005年，吴亚军率领龙湖首进北京，往后开启发作式增进。

龙湖进军北京昔时，金科年收入已突破22亿元，综合实力位列天下第37名。

2006年，金科设立三大中央：成都、西安为西部区域；长沙、武汉为中部区域；南通、无锡为东部区域，连同重庆大本营，同步掘进天下，追赶龙湖的意味甚为粘稠。

蒋业华1983年就最先在重庆修建行业里小打小闹，1995年，他设立华宇团体。启信宝显示，公司注册资源10.32亿元，为房地产开发一级企业。

在重庆建房造城火热气氛下，2006年前后，华宇团体先后开发秋水长天、福源山庄、春江花月等十多个楼盘。

1995年前后，卢生举在涪陵国企蜀东实业改制中获得财富积累。1997年8月，卢生举西进重庆确立财信生长，观音桥步行街新世纪大厦、北滨路的北岸山河以及江北嘴的财信广场等，均由他亲自操盘。

03、生长

龙湖、金科、东原、协信、财信和华宇，堪称重庆房企“六朵金花”。在这些房企中，华宇团体是恪守重庆市场最久的一家。

同时期确立的龙湖、金科，早已走出重庆、结构天下。2009年，龙湖上岸港股；2011年，金科借壳ST东源；2013年，财信生长借壳国兴地产；2014年，东原地产借迪马股份重组整体上市。随着这些房企的顺遂上市，重庆本土房企的资源时代逐渐拉开帷幕。

华宇团体老板蒋业华看在眼里急在心里，没有规模就没有谈话权。

2017年，公司一口吻进驻天下九座都会。稀奇是在昔时，公司在苏浙两省24小时之内一举拿下8宗土地，震惊业内。

蒋业华不仅抢地，还抢人，挖来吴亚军的爱将周德康。

周德康在龙湖团体待了4年，任执行董事、副总裁，之前他是重庆建委旗下设计设计研究院修建所所长。

早在龙湖时，周德康年薪就跨越万万，厥后跳槽绿都地产时年薪已达1800万元。

重金请来了高人，华宇团体一改沉闷低调的气概，对外立下重誓：2021年销售1000亿元。

据克而瑞数据，2020年，华宇团体以操盘销售额316.8亿元，位列行业第81位。同年，龙湖、金科、东原操盘销售额划分为2196.2亿元、1787.6亿元和390.8亿元，划分排名第13名、第19名、和第73名。

周德康的校友吴旭，曾率领协信稳坐重庆房地产行业头把交椅多年。2014年在中国房地产行业位居第48位。

吴旭的专业靠山，使得他在住宅、商业上的洞察力超乎同龄人。然而，2015年，吴旭卷入华润宋林案，回归后转型产业地产，公司最先走下披路。

在克而瑞披露的2020年中国房地产销售TOP200榜单中，协信跌出TOP100，以操盘金额220亿元位列第102位。

吴旭卷入大案这一年，黄红云也到了水逆期。

据报道，2015年底，私募一哥徐翔在案中供出多家上市公司老板，黄红云即是其中之一。2016年，黄红云辞任金科股份董事长，事宜才逐步平息。

可没等黄红云喘息，孙宏斌挑起的公司控制权争取战又兵临城下，这场鏖战历时4年。

2020年4月，在前妻陶虹遐、女儿黄斯诗的助力之下，金科股份送走孙宏斌、迎来老同伙车建新，黄红云才如卸重负。

规模焦虑中的吴亚军，学会了高周转祖师爷碧桂园的做法。借助高周转，龙湖销售规模从2016年的858.1亿元，到达2017年的1560.8亿元，2020年轻松越过2000亿元，稳坐渝派房企头把交椅。

04、分化

龙湖团体向来以稳健著称，在最近几年的高周转模式下，得了规模、失了口碑。

无论是2019年长沙龙湖业主千里赴港维权，照样去年9月吴亚军炮轰郑州龙湖员工把公司当立室，吴亚军一手缔造的龙湖，正活成自己憎恶的样子。

若是再次回味10多年前，宋卫平绝不小气对吴亚军以及龙湖的赞誉，难免令人唏嘘。

这正是吴亚军所焦虑一面，“大姐大”龙湖陷入渺茫期。这是规模化扩张历程中，不得不做出的选择？

龙湖还在提速。据中指院数据，2020年，龙湖拿地金额1071亿元、拿地面积1489万㎡，高居行业第五和第七。

2020年，龙湖团体实现收入1845.47亿元、归母净利润200.02亿元，同比划分增进22.20%和9.08%。

高歌猛进的同时，龙湖人事震荡不止。2017年以来，副总裁徐爱国、袁春、胡浩、苏州公司总司理李刚、南京公司总司理李宏耕等先后去职。

金科治理层也在大换血。今年1月，80后周达、杨程钧划分成为公司董事长、总裁，配合执掌这家市值近400亿元的房企。新一届董事会成员，平均岁数不到41岁。

在金科的控制权争取风险消除之后，黄红云在去年12月向外界披露新五年生长规模：力争2025年销售规模到达4500亿元，年复合增进率15%以上。

2020年，金科股份实现营业收入877.04亿元，归母净利润70.30亿元，同比划分增进29.41%和23.86%。相比2019年营收增速64.36%、归母净利润增速46.06%，已大幅放缓。

从业绩上看，龙湖住宅、商业并驾齐驱，仅靠卖房支持业绩的金科，另有很长一段路要走。

紧随黄红云来渝的卢生举向来低调，财信生长最近几年加速异地扩张，仍无法跻身一线房企。公司激进加码环保产业，资金一度吃紧。今年2月，公司19.7亿元将所持恒大人寿25%股权卖给深圳越众，彻底退出恒大人寿。同月，55岁的卢生举主导公司替换焦点高管，前雨润高管、80后贾森出任公司董事长。

2020年，昔日无限风景的协信老板吴旭过上苦日子，协信01债券被曝逾期，另5笔债券将在今年3月至9月陆续到期。

住手去年6月，公司债务规模373.63亿元，短期债务166.05亿元，钱币资金仅26.21亿元。大股东CDL远在新加坡不管不问，第三大股东绿地控股和公司打起讼事，面临债务压力，吴旭已无从下手。

2014年，罗韶宇将东原地产交由其妹罗韶颖操盘，宣称2020年销售规模到达千亿。克而瑞、亿瀚等多家第三方机构榜单显示，东原地产已爽约千亿。

2020年报显示，迪马股份业绩再降，其营收、归母净利润划分实现212.7亿元、18.03亿元，同比划分增进7.99%和25.89%。2019年，其营收、归母净利润增速划分为48.71%和40.86%。

这不是最主要的，影响东原地产不确定性因素着实太多，除了内部治理和盈利水平，更主要的是，迪马股份大股东东银团体债务危急发作，所持公司股权被冻结。稍有差池，公司实控人职位以及公司前途或将不保。