「伪科技股」贝壳找房，180倍市盈率被高估了吗_正大期货-香港正大国际期货-官网

 

“要找真房源，照样贝壳全”，随同演员黄轩在各大网站、电视台喊出这句口号，贝壳找房乐成进入民众视野。

根据官网上的先容，贝壳找房（以下简称“贝壳”）由链家网升级而来，是以手艺驱动的品质栖身服务平台。换言之也可以简朴明晰为，贝壳是链家门店的“线上版”。

在2020年众多中概股上市公司中，贝壳显示十分抢眼。其IPO招股最终订价为20美元/ADS，IPO估值仅为225亿美元。上市当天，贝壳在开盘大涨75.3%，并在首个生意日以37.44美元/ADS收盘，涨幅87.2%，市值到达422亿美元。而在这之后，公司股价保持颠簸上涨态势，到3月17日美股收盘，贝壳市值约793亿美元。

换言之，贝壳的刊行心理价位与投资者的预期有较大差距，这或许与其公司特殊的模式和痛点有关。

01、模式之争

贝壳官网显示，公司主要营业包罗新居、二手房、租房、商业办公、装修等。在确立早期，贝壳以“四真”——真信息、真价钱、真体验、真服务为焦点优势，并快速在竞争猛烈的房产中介赛道崛起。

真信息指房源数据库“楼盘字典”，收录跨越2亿套衡宇，每套衡宇433 个字段形貌，20万经纪人介入动态维护，7x24小时全生命周期真房源验真系统；真价钱是指准确率90%的衡宇估价，依托真实成交和在售数据，预估衡宇真实市场价值；真体验是指VR看房，提供感受空间和方位的陶醉式看房，经纪人语音在线解说服务，实现多人交互场景体验；真服务是指服务信用评价系统，聚合经纪品牌和从业者入驻平台成为服务者，入驻服务者将凭证服务纪录被赋予贝壳分，分值高将被激励，分值低则会被降权甚至退出。

除了借助商业模式保障信息真实，贝壳的楼盘字典是焦点竞争力和护城河，基于链家的数据库基础，贝壳拥有包罗2.19亿套衡宇真实信息的重大贮备，很难在短时间被模拟逾越。而且可依托多年真实成交和在售数据，预估衡宇真实市场价值；VR、3D模子等手艺使得楼盘数据加倍可视化，解决了看房缺乏空间感痛点。

不外，自贝壳确立以来，“既当裁判又当运发动”的质疑就没停过。做中介经纪的链家，属于重度垂直平台，即“运发动”；做行业开放平台的贝壳找房，则被以“裁判”作为类比。贝壳找房与链家的“纷歧般”关系，正是质疑点所在。

双重身份之间直接存在竞争冲突，且难以兼容，房源是唯一的，也不能差异化，贝壳的自营和平台营业容易“狭路重逢”。

虽然贝壳具有一定先发优势，然则在综合服务行业中，贝壳也有强有力的竞争对手，安居客就是其中之一。

2019年，安居客和贝壳两系流量笼罩率靠近80%。安居客现在占有活跃度榜单第一，从DAU来看，停止2020年4月，安居客的DAU约莫是贝壳的三倍。其主要的优势在于大流量与大生态，借助生涯综合服务类平台——58同城与赶集网的重大流量与数据资源，用户基础更为普遍，同时通过手艺赋能 开放生态牢固领先职位。

02、业绩之忧

日前，贝壳宣布了停止2020年12月31日的2020年Q4及整年财报。该公司整年总营收为705亿元，同比增进53.2%，整年净利润为27.78亿元，首次实现美国会计准则下的整年盈利。此外，该公司经调整后净利润为57.20亿元，同比增进245.4%。

贝壳的收入泉源包罗三部门：存量房、新居以及新兴营业。2020年，新居营业整年营收为379亿元，存量房的306亿元，而2019年二者对应的营收划分为203亿元及246亿元，2018年则为75亿元和202亿元。

从营业结构看，贝壳新居生意收入孝顺比从2017年的25.17%提高至2020年的53.82%，二手房生意则从72.38%降至43.41%；新兴服务和其他收入占比基本维持稳固。

营收结构的转变注释，新居生意已成为贝壳的主打营业和主要收入泉源。

两年前，左晖曾将链家比作开发商的“夜壶”，市场欠好被拿来用，好了再放回去，“2019年新居GMV有15万亿 ，真正通过外面渠道销售约20%，绝大多数照样靠开发商自销。二手房仍是贝壳的焦点营业，新居GMV也许只占30%。”

然现在天的贝壳越来越像一家开发商署理公司，也更像是一家“新居中介”。占比超50%的新居生意量，以及跨越一半的营收，让他们苦心确立的经纪人、楼盘“护城河”，越来越被服务于开发商了。

固然开发商们也并不希望通过贝壳这样的渠道卖房，究竟佣金太高了。以是一众开发商为了缩减佣金支出、提高线上收入，同时又借力贝壳卖掉屋子，被贝壳裹挟着成为股东，其中较为着名的如碧桂园、融创等。

着实，2020年8月贝壳上市之初打出的观点就是产业互联网和科技公司的故事，市场和投资者也给予极高的热情。但上市半年以来，贝壳却不是这么做的，现在贝壳的收入和盈利模式仍来自于佣金和渠道费分成，与传统的中介公司无异。2020年，来自平台服务费的收入只有30亿，也许只占总营收的4%。

与其在官网上显眼位置标注的“以手艺驱动的品质栖身服务平台”，倒不如说是一个“以统一规则驱动的中介同盟”。

不外，现在贝壳确实享受着高于科技股的市盈率，其市盈率约莫186倍，远高于百度（27倍）、阿里巴巴（26倍）、网易（40倍）、京东（18倍）等热门科技股，这显得十星散奇。

03、贝壳之痛

着实贝壳的自己存在的问题不止这一个。

贝壳团结首创人、CEO彭永东在电话聚会上分享了一组数据，“（贝壳）平台总毗邻门店数目跨越46900家，较19年终增进约25.1%。停止2020年终，经纪人数目到达49.3万人，较上年终增进37.9%。四序度，贝壳平台月均MAU（APP和微信小程序加总去重）到达4818万，同比增进88.3%。”

这些增进显然要破费不少用度，财报显示，贝壳主营成本从2020Q3的151.9亿上涨到Q4的164.7亿，上涨了8.4%；营销支出则从10.26亿上涨到13.23亿，涨幅到达惊人的28.9%。

图片泉源：七麦数据

一样平常来说，营销支出中有很大一部门是用来做推广宣传的，诸如广告投放、前言推广、促销优惠等，请演员黄轩代言的用度估量也在其中。然则单个季度13亿多的破费似乎效果并不理想，据七麦数据显示，2020年下半年贝壳找房APP下载量总体呈下滑趋势，进入四序度以来下滑曲线尤为显著。

此外，贝壳被诟病的尚有垄断性订价。

贝壳首创人左晖曾示意：“中国的中介费普遍费率也许在2.5%左右，在全天下看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，中国台湾是5%，南非是8%。”

诚然提高费率确实可以快速做大营收、提高利润，财报也可以在一定水平上获得美化。但3%的费率远高于市场平均水平，这些成本最终会被转嫁到消费者头上，无疑将进一步加重购房者的肩负。

而且，在反垄断趋严情形下，贝壳形成的平台效应越强，区域垄断行为越重，其谋划营业会受到反垄断影响的可能性越大。

04、总结

有媒体将贝壳比为“地产界的阿里”，缘故原由是其把线下房产中介的生意拿到线上又做了一遍，这点与阿里巴巴对零售业的孝顺相似。并称贝壳现在市值近800亿美元，是最有希望打击千亿美金市值的公司之一，而千亿美元市值则意味着正式加入阿里、腾讯、美团、拼多多、京东的“真·巨头俱乐部”。

着实，互联网房产中介并不是什么新生意，这条赛道里的玩家多不胜数，失败的案例也不少。2014年5月，平安好房上线，背靠着中国平安团体，在上线伊始平安好房就喊出“零中介费”和“去中介化”的口号。中国平安董事马明哲更是说，“未来平安将以整个团体之力支持平安好房”。只惋惜2019年1月11日，平安好房官宣住手其官网和APP的对外营业，黯然退出。

同样在2014年，爱屋吉屋提出“干掉中介”，历经五轮融资迅速生长为“独角兽”，不外也在2019年头“关门”。

早于贝壳一步上市的房天下，曾在2014年创下2500亿元生意额的绚烂成就。而现在的房天下，则深陷转型难题，2015-2019年的五年中，除了2017年短暂净利润为正外，其余年份均为负数，五年间累计亏了2.90亿美元。

无独占偶，此前的贝壳也是一直亏的，到了2020年才首次实现整年盈利，算得上“剩”者为王。但中耐久看，贝壳存在极大的不确定性，距离“真·巨头”也尚有一段距离。